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Conseiller en Gestion de Patrimoine |
Il s’agit d’un investissement immobilier attaché à un bail commercial situé dans une résidence de service, notamment :
Le bail commercial permet de faciliter la gestion liée à la location du bien (vacance locative, renouvellement de locataire, suivi des travaux d’entretien et de rénovation). L’acquisition doit être réalisée par une personne physique.
Les investissements sont réalisés dans des logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou bien dans des logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait ou qui font l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation.
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L’investissement peut bénéficier sur option de l’un des deux cadres fiscaux suivants :
► Engagement comptable
L’investisseur est assujetti au régime de Loueur Meublé Non Professionnel et doit se soumettre aux obligations comptables qui en découlent.
Les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Au niveau de la TVA, Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 7 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…)
Sous le dispositif Censi Bouvard, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts sur le revenu en qualité de LMNP pouvant aller jusqu’à 3 666 € par an.
Le bien acquis sous le dispositif censi bouvard doit être loué meublé par le biais d’un gestionnaire pendant une période minimale de 9 ans. La location doit prendre effet dans le mois d’acquisition ou d’achèvement des logements.
► Les avantages de ce dispositif
Le dispositif Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient de l’investissement HT, étalée linéairement sur 9 ans.
Dans l’hypothèse ou la réduction d’impôt excède l’impôt dû par la contribuable, l’excédent est reportable jusqu’à la sixième année inclusivement.
La réduction est limitée à un montant total d’investissement de 300 000 € par an, pouvant être réalisé éventuellement sur plusieurs logements.
Points de vigilance
Depuis le 1er janvier 2013, l’impact fiscal Censi Bouvard entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
De ce cadre d’acquisition, les amortissements réalisés permettent de neutraliser fiscalement les revenus locatifs.
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :
Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.
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