LMNP

 
 
 
Il s’agit d’un investissement immobilier attaché à un bail commercial situé dans une résidence de service, notamment :
 
  • Etablissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD) ;
  • Résidences de tourismes classées ;
  • Résidences avec services pour étudiants ;
  • Etablissements de soins de longue durée ;
  • Résidences séniors bénéficiant de l’agrément qualité.
 
Le bail commercial permet de faciliter la gestion liée à la location du bien (vacance locative, renouvellement de locataire, suivi des travaux d’entretien et de rénovation). L’acquisition doit être réalisée par une personne physique.
 
Les investissements sont réalisés dans des logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou bien dans des logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait ou qui font l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation.
L’investissement peut bénéficier sur option de l’un des deux cadres fiscaux suivants :
 
  • LMNP avec option amortissement.
  • LMNP avec option Censi bouvard.
 
 
► Engagement comptable
 
 
L’investisseur est assujetti au régime de Loueur Meublé Non Professionnel et doit se soumettre aux obligations comptables qui en découlent.
Les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Au niveau de la TVA, Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 7 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…)
 
 
 
LMNP avec option Censi Bouvard

 

Sous le dispositif Censi Bouvard, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts sur le revenu en qualité de LMNP pouvant aller jusqu’à 3 666 € par an.
Le bien acquis sous le dispositif censi bouvard doit être loué meublé par le biais d’un gestionnaire pendant une période minimale de 9 ans. La location doit prendre effet dans le mois d’acquisition ou d’achèvement des logements.
 
 
 Les avantages de ce dispositif
 
 
Le dispositif Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient de l’investissement HT, étalée linéairement sur 9 ans. 
Dans l’hypothèse ou la réduction d’impôt excède l’impôt dû par la contribuable,  l’excédent est reportable jusqu’à la sixième année inclusivement.
La réduction est limitée à un montant total d’investissement de 300 000 € par an, pouvant être réalisé éventuellement sur plusieurs logements.
 
 
Points de vigilance
 
 
Depuis le 1er janvier 2013, l’impact fiscal Censi Bouvard entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. 
 
 
LMNP avec option amortissement

 

De ce cadre d’acquisition, les amortissements réalisés permettent de neutraliser fiscalement les revenus locatifs. 
 
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :
 
  • Le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans. 
  • Les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composants l'immeuble et selon les préconisations de l’expert-comptable du client).
 
Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.
 
 
 
Notre coup de coeur 
 
Résidence médicalisée "L'angélique" à Niort (79)
 
  • Une Résidence en exploitation. 
  • Un rendement de 4.70 % HT/ HT.
  • Une gestion ORPEA.
 
Un environnement calme et agréable:
 
A deux pas de la Place de la Brèche et du Jardin des Plantes, au sein d'un quartier résidentiel.
 
Un bâtiment existant installé au sein d’un ancien couvent du XIXème siècle entièrement réhabilité avec goût et dans le respect des lieux.
 
Un EHPAD totalisant 102 chambres dont une extension de 46 chambres simples offrant tout le confort nécessaire au bien-être des résidents.
 
Des espaces communs agrémentant la vie des résidents.
 
Un agréable parc arboré, agrémenté de cheminements piétonniers invitant à la détente et à la promenade.